Recibir esta llamada siendo propietario de un piso alquilado plantea dudas que nadie ha previsto: quién paga, qué se puede tirar, cuándo se puede volver a alquilar y qué hay que contarle al siguiente inquilino. Vamos por partes, porque el orden en que se hacen las cosas importa bastante.
Actuar rápido es importante, pero actuar en el orden correcto lo es más.
No vacíes la vivienda por tu cuenta
Aunque el contrato se haya extinguido, las pertenencias del inquilino fallecido pertenecen a sus herederos. Vaciar por iniciativa propia puede generarte una responsabilidad seria. Lo correcto es localizar a los herederos o, si no aparecen, seguir el procedimiento legal antes de tocar los bienes.
Las cosas de dentro no son tuyas aunque el piso sí lo sea.
El contrato no siempre se extingue
La ley contempla la subrogación en el arrendamiento a favor de determinados familiares que convivieran con el inquilino, con plazos concretos para comunicarlo. Antes de dar el contrato por terminado conviene comprobar si hay alguien en esa situación, porque cambia por completo el escenario.
Da por hecho que el contrato ha terminado solo después de comprobarlo.
Separa saneamiento de vaciado
Son dos cosas distintas y conviene no mezclarlas. El saneamiento —retirada de lo afectado, descontaminación y desodorización— es urgente por salubridad y no puede esperar. El vaciado del resto de enseres puede y debe esperar a que los herederos decidan. Se pueden hacer en dos fases perfectamente.
Lo urgente es la salubridad; el resto de las cosas puede esperar.
Documenta el estado inicial
Antes de que entre nadie, deja constancia del estado con fotografías generales y, mejor aún, con el informe técnico de la empresa que intervenga. Te servirá frente a tu aseguradora, frente a los herederos y frente a cualquier discusión posterior sobre el alcance de los daños.
Sin documentación previa, cualquier reclamación se convierte en tu palabra contra otra.
Revisa tus pólizas
Como propietario tienes probablemente un seguro de continente, y puede que uno de impago de alquiler con coberturas de acondicionamiento. El inquilino pudo tener uno de contenido. Revisa las tres vías antes de asumir el coste, y comunica el siniestro dentro de plazo aunque aún no sepas el alcance.
Comunica el siniestro aunque todavía no tengas ni el presupuesto.
Cuidado con la fianza
Intentar cubrir el saneamiento con la fianza suele ser una mala idea. La fianza responde de daños imputables al uso, y aquí no hay incumplimiento del inquilino. Retenerla puede generarte una reclamación de los herederos, con el consiguiente conflicto y sin resolver el coste real.
La fianza no está pensada para esto y usarla suele salir caro.
Cuándo se puede volver a alquilar
Cuando la vivienda esté saneada, sin olor comprobado tras cuarenta y ocho horas en cerrado, y con el residuo gestionado y certificado. No antes. Alquilar con un olor latente que reaparecerá con el calor es la forma más rápida de tener un problema con el nuevo inquilino a los dos meses.
Un olor latente siempre aparece, y siempre aparece con el inquilino dentro.
Qué contar al siguiente inquilino
No existe obligación legal de detallar lo ocurrido, pero sí de entregar una vivienda en condiciones de habitabilidad. Muchos propietarios optan por la transparencia razonable: indicar que se ha realizado un saneamiento profesional con certificado. Suele generar más confianza que el silencio.
La transparencia razonable evita descubrimientos incómodos más adelante.
Guarda toda la documentación
Presupuesto, informe por estancias y certificado de gestión de residuos. Ese paquete acredita que actuaste con diligencia y te protege ante herederos, aseguradora, comunidad y futuros inquilinos. Es la mejor inversión de tiempo del proceso y cuesta cero.
La carpeta con los tres documentos es tu mejor seguro a futuro.
El orden que recomendamos
Comunica el siniestro a tu seguro, localiza a los herederos, contrata el saneamiento urgente documentando el estado inicial, deja el vaciado del resto para cuando los herederos decidan y no vuelvas a alquilar hasta tener la comprobación de olor y el certificado. En ese orden, sin saltarse pasos.
Este orden no es el más rápido, pero es el único que no deja cabos sueltos.
Qué reforma es imprescindible y cuál no
Tras el saneamiento suele quedar trabajo estético: pintar, reponer rodapiés o sustituir el tramo de pavimento levantado. Lo imprescindible es cerrar el soporte que se haya abierto y devolver la continuidad al pavimento; el resto puede hacerse con calma. Pintar antes de la comprobación de olor es un error frecuente, porque la pintura no sella un foco activo.
Pintar antes de comprobar el olor solo consigue tener que pintar dos veces.
Si el inquilino tenía animales
Es una circunstancia habitual y añade dos cuestiones. La primera, práctica: hay que asegurarse de que los animales están atendidos, y avisar a los servicios municipales si no hay nadie que se haga cargo. La segunda, técnica: los textiles y superficies con presencia animal prolongada requieren tratamiento adicional, y conviene que figure en el presupuesto.
Los animales son lo primero a resolver y lo último que suele contemplar el presupuesto.